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Encontramos la casa con la que soñábamos y ahora ¿Cómo la compramos?

contrato de reservaEl contrato de reserva o arras, documento muy sencillo y el punto de partida para formalizar una operación inmobiliaria de compra venta.

Si bien, antes de firmar nada, es fundamental, solicitar al vendedor que nos exhiban o adjunten como documentos complementarios al contrato de reserva, tales como los siguientes:

a.)En vivienda terminada (nueva o segunda mano):          

  • Licencia de Primera ocupación o Cédula de habitabilidad: Documento público emitido por órgano municipal (ayuntamiento), que certifica que la construcción cumple con la legalidad urbanística, y que además, es apta para habitar en ella.
  • Seguro decenal obligatorio: El seguro de responsabilidad del constructor, promotor, técnicos, y  la garantía para el comprador,  1,3 y 10 años en función de si son daños de acabados, de habitabilidad o estructurales.
  • Boletines de suministros: Emitidos por profesionales de la electricidad, fontanería, y telecomunicaciones, necesarios para que puedas contratar el agua, la luz, teléfono, tan necesarios para la vida.

    Eficiencia energética Calificación eficiencia energéctica

  • Certificado de Eficiencia Energética: De reciente exigibilidad, ofrece una calificación de cuan eficiente es la vivienda, en términos de consumo de energía.

 

  • Certificado de Estado de cargas de IBIS y Comunidad de propietarios: Estas deudas (cargas) son obligaciones de carácter real, es decir, su impago persigue a la finca, y no al propietario, si adquieres sin estar al corriente, serás tú quien deba  pagarlas, sino deseas embargos en tu nueva casa.

b.)Vivienda de Obra Nueva, sobre plano (promesa de entrega futura):

  •  Licencia municipal de Obras:  El proyecto inmobiliario, visado por arquitecto, cumple con los estándares legales (normativa urbanística) exigidos por el municipio.
  • Obra Nueva y División Horizontal:  Firmadas en documento público ante Notario e inscritas en el Registro de la propiedad, declaran la descripción de las futuras construcciones, así como la cuota de reparto o derecho de cada  una de las viviendas sobre los elementos comunes (ascensores, pasillos, piscinas, garajes..etc), en viviendas unifamiliares no se requiere al tener todos sus elementos privativos.
  • Memoria de Calidades y Proyecto del arquitecto (recomendable): Compramos obra futura, es muy importante conocer las calidades, equipamientos de la vivienda, y evitar sorpresas una vez construidas.

En último lugar y mas importantes, dos documentos esenciales exigidos tanto en la compra de vivienda terminada como sobre plano son:

  •  Nota simple de Registro de la Propiedad: Certifica la titularidad del inmueble, ¿Es el vendedor el propietario de la vivienda?, así como de las cargas de la que responde, ¿Está hipotecada la vivienda?, ¿tiene algún embargo por deudas pendientes?, ¿se ajusta la descripción de la vivienda, superficies, a lo que realmente me venden?.
  •  Certificación catastral: A diferencia del anterior, que es un registro voluntario sino se hipoteca, todos los inmuebles deben de estar de alta en el catastro y valorados económicamente a efectos del pago del impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Pero, es muy frecuente que ambos registros no coincidan con la descripción de la vivienda y sobre todo con las superficies. Tengo mis metros en el registro, pero en el catastro tengo atribuidos los del vecino, ¿mejor verdad?, pues NO, estoy pagando el IBI del vecino.

Las diferencias positivas ó negativas en cuanto las superficies de los inmuebles descritos en ambos registros (de la Propiedad y Catastro) se llaman excesos o déficits de cabida, y deben de ser ajustadas a la realidad. Preferible que lo haga el vendedor antes de firmar la escritura, sino, serás tú, previo pago a algún gestor,  o tú personalmente, perdiendo varias mañanas en los registros de uno y otro.

 

CONTRATO DE RESERVA O DE ARRAS

A través de dicho contrato jurídico  el comprador reserva un derecho sobre la vivienda objeto de compra, a cambio de la entrega de una cantidad pactada con el vendedor.

Existen distintas formas de contrato de arras:

  • Arras Penitenciales, muy habituales y la mas recomendada entre las tres posibles ,permiten de  forma unilateral desistir del cumplimiento del contrato a cambio de la pérdida de la cantidad entregada como arras o señal por parte del comprador y  entrega por duplicadas por parte del vendedor. Artículo. 1454 del Código Civil.
  • Arras Confirmatorias, por contra, éstas segundas no permiten resolver de forma unilateral el contrato, y tanto el comprador como el vendedor tiene la facultad de exigir ó no el cumplimiento del contrato respecto del otro, con posible resarcimiento de daños, perjuicios y abono de intereses debidamente acreditados. Artículo. 1124 del C.C
  • Arras Penales, las partes contratantes pactan una indemnización en caso de incumplimiento del contrato, si nada mas se dice, dicha cláusula ú obligación  penal sustituirá al posible y exigible resarcimiento por daños y perjuicios con su correspondiente abono de intereses. Salvo pacto en contrario, el incumplidor deudor no podra eximirse de cumplir el contrato mediante el citado pago Art. 1152 del CC.

 

¿Que información debe tener un contrato de reserva o arras?

Es un documento legal breve (1-3 páginas), de redacción sencilla, debe contener los siguientes elementos:

  • Identificación de comprador y vendedor; nombre, apellidos, DNI, Pasaporte, poderes de representación de la sociedad vendedora, domicilio, correo email, estado civil.contrato de arras o reserva
  • Descripción de la vivienda: características básicas; superficies, elementos privados, comunes, anexos, Información registral actualizada muy recomendable para conocer las cargas (hipotecas, embargos, deudas) del inmueble.
  •  Precio y forma de pago: A la firma de la reserva, se abona cantidad máxima de hasta el 10 % del precio, si bien 3.000-6.000 € suele ser lo habitual, están sujetas a IVA o ITP, en función de si es obra nueva o segunda y ulteriores transmisiones. Y por supuesto, se descontará del precio final del inmueble.

Se describe también, con fechas y plazos el resto de pagos hasta completer el total del precio estipulado.

  • Otorgamiento de escritura: Plazo de entrega de la vivienda y elección por parte del comprador del notario.
  • Gastos de la compra venta: Se pacta la distribución de los gastos derivados de la compra venta, por ley son asumidos por el comprador; Iva, notaría, registro, impuestos y al vendedor le corresponde el impuesto de plusvalía municipal.
  • Cláusula de Arras, debe de estar perfectamente identificadas el tipo contrato de reserva o arras; penitenciarias, confirmatorias, penales que se firman dada su distinta naturaleza, efectos y obligaciones sobre el contrato de compra venta.
  •  Fecha y Firma del documento o contrato de arras por ambas partes.

 

En modernhousespain  hemos vendido mas de 5000 propiedades en nuestros 30 años de profesión como constructores,  sabemos de la importancia que nuestros compradores conozcan todo el proceso de compra de vivienda en España ,desde el principio, respondemos a todas sus dudas legales, y puedan comprar con la misma ilusión de la primera visita, con plenas garantías y seguridad jurídica.

         

 

Felix Ramirez , 12 marzo, 2017

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